宏观调控下还暂且坚守价格阵地的上海房地产，下半年究竟何去何从？

      上海银监局最新出炉《上半年上海市房地产信贷报告》显示，上半年房地产贷款增长趋缓，个人住房贷款则“拖了后腿”，但在二季度已探底回升，而开发贷款则是投放相对较多。

      信贷收缩和市场成交下降，还未让上海银行业开发贷款“出现不良上升的明显危险，但银监局要求各银行关注开发商资金链趋紧、部分过度扩张企业”可能采取的风险行为，如通过虚增注册资本套取银行贷款，采用“假按揭、假首付”等手段套取银行贷款等。

　　个人住房按揭探底回升

      报告显示，上半年上海市房地产贷款总体增长趋缓。

      至6月末，全市中外资银行机构的商业性房地产贷款余额为5989亿元，比年初增加562亿元，增长10.4%。如扣除统计口径调整因素，房地产贷款比年初增速仅为4.2%，比全市银行机构各项贷款增速低4.4个百分点。

      与此同时，根据国家发展改革委、国家统计局调查，上海房屋销售价格同比上涨8.7%，涨幅比5月低0.8个百分点，环比价格与上月持平。

      信贷收缩下房地产开发贷款并未大幅收缩，相反则是投放较多。

      银监局报告显示，至6月末，全市中资银行机构房地产开发贷款余额2075亿元，比年初增加145.7亿元(扣除口径调整因素)，同比多增46.37亿元。

      以住房开发贷款为例，1-6月全市中外资银行机构每月发放住房开发贷款金额分别为67亿元、28亿元、48亿元、63亿元、64亿元和42亿元，每月发放量基本维持在40亿元以上。

      “年初我们制定的信贷政策对房地产总体是谨慎的，但也不是一刀切，具体要看项目评估。”上海某城商行相关人士表示。

      不过，个人住房贷款则明显偏软。至6月末，全市中外资银行机构个人住房贷款余额3099.4亿元，比年初增加86.5亿元，增速仅为2.9%，明显低于房地产贷款总体增速。

      从月度增量来看，个人住房贷款增长呈现出明显的探底回升态势。1-3月，个人住房贷款增量逐月回落，4-6月则逐月回升。从二季度开始，个人住房贷款发放量逐月上升(4-6月发放量分别为63.6亿元、76.3亿元和90.4亿元)，而贷款回收量却逐月下滑(4-6月回收量分别为66.8亿元、59.2亿元和58.6亿元)。

      报告分析，二手住房贷款已经成为拉动个人住房贷款增长的重要因素。一手住房和二手住房贷款增量分别为3.0亿元和83.4亿元，而一手住房成交量却高于二手住房，两者形成鲜明反差。

      上海银监局分析，这显示了一手住房贷款的需求度较低。目前一手住房成交主要集中于中外环、外环外区域，住房总价较低，有的新开楼盘超过一半以上的购买者是一次性付款，即便需要商业性贷款，也大多搭配住房公积金贷款和装修贷款，而二手住房成交区域更集中于市区，总价较高，对商业性贷款需求更强。

　　警惕二手房贷

      开发商信贷和个人住房贷款的反向变化都与市场成交量变化密切相关。

      上海银监局的报告分析，从2007年以来，住房开发贷款增量的月度波动与市场成交量呈现较明显的负相关，每月新建住房成交面积与下月住房开发贷款增量的相关系数达到-0.70。

      “这说明在市场成交趋旺的前提下，开发企业回笼资金较多，往往会在下月归还住房开发贷款，导致住房开发贷款需求减少，反之需求则增加。”报告认为。

      同时，“自2006年以来，每月新建住房成交面积与下月个人住房贷款增量的相关系数达到0.80，说明个人房贷的需求主要受市场销售状况决定。”

      事实上，上海房地产市场上半年尽管价格未下跌，但成交量同比缩减近三成。

      上海银监局认为，随着房地产直接融资、外资流入、委托贷款及民间融资等渠道的不断开拓，房地产开发企业融资渠道日益多元化，房地产开发投资对银行信贷的依赖程度已经有所下降。

      如2006年上海中资银行房地产开发贷款增量为427亿元，当年完成房地产开发投资金额为1276亿元，两者比例约为1：3。2007年房地产开发贷款仅增加37亿元，完成房地产开发投资仍达到1308亿元，两者比例降至1：36。银行信贷政策在一定程度上影响了市场走势，但市场波动才是决定银行信贷增长的主要因素。

　　报告同时指出，上海市房地产信贷风险仍在可控范围内。

      至6月末，全市中外资银行住房开发不良贷款余额16.1亿元，比年初减少1.7亿元；不良贷款率为1.92%，比年初下降0.48个百分点。全市中外资银行机构个人住房不良贷款余额19.7亿元，不良率为0.64%；分别比年初减少0.9亿元和下降0.04个百分点。

      上海银监局要求各银行关注房地产开发企业资金链趋紧的情况下，部分过度扩张企业可能采取的风险行为，如通过虚增注册资本套取银行贷款，采用“假按揭、假首付”等手段套取银行贷款等。

      银监局提醒银行在控制风险的基础上，优先满足优质开发项目和开发企业合理的资金需求，支持本地居民改善型购房需求，维护银行信贷资金安全。

      同时，希望银行关注二手住房贷款的风险。目前，一手住房贷款质量明显高于二手住房。6月末一手住房贷款不良率为0.38%，比二手住房低0.82个百分点。根据以往经验，二手住房贷款发生风险的概率是一手住房的三倍左右。

      “其中，本地居民二手住房贷款不良率高达1.64%，