近两年，随着济南城市产业定位逐渐明晰、城市化进程继续加快、尤其是其在山东独特的政治、经济、文化地位吸引大批外来人口涌入，房地产出现了供需两旺、市场持续升温的局面。正是在这样一种市场前景下，济南房地产吸引的投资在过去两年出现明显增长。特别是一些有上市背景或在国内其他城市有成熟操作经验的专业地产开发企业纷纷整合力量，加大在济南的投资力度，此举给一直波澜不惊的济南楼市带来了一股强劲的新鲜力量。
　　
                                       城市价值导向明显

      在哲学论域中，价值一般被视为是客体对于主体的意义。这一高度抽象的涵义同样也适用于对城市价值的思考。城市化浪潮席卷全球，现代城市发展的空间形态，几乎每20年就要进入一个崭新的周期。

      人类对城市未来的发展和建设，寄予了美好的期望。因此，城市化和城市发展，本身就是一个鲜明的价值命题。德国地理学家克里斯塔勒有句名言，“城市在空间上的结构，是人类社会、经济活动在空间上的投影”。事实上，这个“投影”极其深广而复杂，凝结了城市在空间集聚、经济集聚、社会文化多元动态演进过程中人类的诸多需求和期望。满足城市内外利益主体的这些需求和期望的能力或效用，正是城市价值的本源及本质所在。

      时间进入2000年以后，济南城市水平到了一个新的高度，济南是全国十五个副省级城市之一，无论是交通、经济、还是社会文化都获得了空前的发展，城市的发展和价值的提高需要新的力量来推动，同时由于价值的提高所能给内外利益主体提供的获利机会也在增加。受这些利好的影响，作为城市的直接建设者，房地产开发商逐渐的看好济南城市的价值，国内外的房产大鳄也纷纷看好济南这块热土。巨大的城市发展空间和城市获利空间使国内外众多房地产开发商接连进入济南，济南也成为众多开发商竞雄之地。

市场价值充满吸引力

      获利是商业活动的目的，对房地产企业充满诱惑力的肯定是济南房地产市场有巨大的获利空间。近年来，随着国家宏观调控的进一步加强，在北京、上海、广州、深圳等一线城市成交量明显下降，投入大量资金而不能在短时间内快速回笼，不利于有雄厚资本的大企业的发展。于是他们就把目光转向市场环境良好，有大量需求的城市。在一线城市普遍低迷的情况下，济南一枝独秀的成交量很自然的吸引了广大房地产大鳄的目光，据济南市建委商品房网上交易系统显示，2008年5月份济南市建委商品房成交总量(含住宅、公寓、商用住房、地下室、车库、办公写字楼)为2422套，共42个楼盘有售，总面积200940平方米，交易总额25亿余元，较4月份2099套，5月份商品房成交总量上涨15.4%。

      进入6月份，5月31日至6月13日两周成交总量(含住宅，地下室，车库，公寓，商用住房)1133套。这些数据说明，济南房地产市场一直稳步前行，市场需求良好。外地房地产企业受济南房产交易量的影响，纷纷考虑投资济南房地产市场。

土地“招拍挂”带动作用明显

      过去，土地是通过协议转让的，这样本地企业一般是通过和政府之间的良好的关系在拿地方面具有优势，往往外地企业很难拿到好的土地。外地企业一般是利用自己良好的市场品牌价值做些当地开发商做不了或者不愿意做的项目，济南因为有“住东不住西”的习惯，外地开发商拿地也是从西部最差的地块开始。

      1999年，新世界中国地产进入济南，新世界阳光花园项目成为济南第一个成功利用港资进行旧城改造的项目。新世界之所以能拿到这块土地和当时很多本地企业不愿意做旧城改造有关系，政府为了改变本辖区内老城区面貌才引进外地大品牌企业来进行开发。在以后的时间里，从2000年开始出现阳光100、外海等外来品牌企业，进入2002年土地招拍挂政策开始实施，南丰、天泰、国华、鑫苑、天勤等外来地产大鳄纷纷抢滩济南楼市，他们之所以能拿到东部和南部济南比较热点的区域，土地“招拍挂”功不可没。地产开发进入2007年，保利、海尔绿城、海信、天鸿、海那等外来品牌企业更是蜂拥而至，在2008年掀起济南地产开发的高潮，有宏瑞、力高等项目将要开发。通过土地“招拍挂”外来企业在济南拿地的步伐逐渐加快，项目开发的速度也在不断加速。

      市场是逐利的，在各种利好的引导下，不管是本土的还是外来的，几乎所有的开发企业在接受采访时均表示，只要有机会，公司今后都会一如既往地在拿地方面寻求空间。相信，济南良好的形势必然使外地房地产企业加快进入济南的速度。