2008年5月份以来，济南房地产市场突然集中放量，众多楼盘选择开盘或推出新产品，与之前4个月平淡的市场情况对比明显。针对济南目前房地产市场的销售情况、产品类别以及未来走势，笔者对部分有代表性的开发商进行了采访。
　　
                         关键词：房价多因素推动房价略上扬

      中国地产百强企业鑫苑置业进军济南以后，先后成功开发了鑫苑·城市之家、鑫苑·碧水尚景、鑫苑·国际城市花园、鑫苑金座等项目，山东鑫苑置业有限公司副总经理张凯认为，目前济南房地产市场价格整体呈现上升态势，房价整体涨幅回落，但是需要强调的是，回落的是涨幅而绝不是价格。

      综合分析，房价上涨的原因是多方面的。首先是建筑成本的上涨，以水泥与钢材为例，据有关统计资料显示，水泥的价格由今年年初的230元左右一吨，上涨到目前的330元左右一吨；钢材的价格由年初的5200元左右一吨，上涨到目前的6100元左右一吨。人工成本也出现上涨，今年4月份，我省建筑工程消耗量定额中的综合工日单价，由原来的36元/工日，提高到44元/工日。

      此外，随着国家土地招拍挂制度的逐步实施，开发商在拿地时考虑成本及各方因素趋于冷静，天价地王开始减少，土地市场趋于冷静，导致土地价格上涨幅度放缓。但是，由于土地资源的稀缺性，土地市场的规律始终是，越来越多的人在追逐越来越少的土地资源，土地价格上涨为大势所趋。

关键词：需求济南市场刚性需求坚实

      开发商一致表示；相对于一线城市来说，济南房地产市场还处于起步阶段，但是在市场需求、产品提升、市场容量等方面潜力巨大；从消费者的角度上来说，济南的居民以中产阶层居多，他们都是房产的潜在以及既有的消费者，使市场抗风险能力比较强；从房地产发展的进程上来说，山东房地产发展的成熟程度还落后于经济的发展，它肯定有一个后续的发展趋势。济南作为经济大省的省会城市，经济增长幅度高于全国整体增幅水平，但是房价增幅与GDP增幅存在较大差距，房价还存在上涨空间。

      就市场需求而言，济南作为省会城市，近年来对周边二、三线城市人口的吸引力在逐步增强，越来越多的人选择到省会置业；随着济南旧城改造进程的加快，使新增购买力大大增强；值得一提的是，从2000年左右全国高校大范围扩招，济南众多高校生毕业留济，目前逐步进入取妻生子、安家置业阶段，需求旺盛；此外，从目前国内大的宏观经济形式来看，投资房产，也是一个不错的选择。

      针对目前市场出现的观望气氛，有开发商分析，观望也需要成本。房价上涨的大趋势，会使房款绝对值成本增加，而错过最佳居住时期，将导致生活品质成本增加，如果消费者有能力、有需求购房，就应该相信“合适就好”，该出手时就出手。

关键词：产品产品品质时代来临

      在采访中，笔者发现各个楼盘的销售情况还是存在一定的差距，品牌品质楼盘，以及市场定位准确的项目，目前销售状况良好。在谈到销售情况时，保利山东置业有限公司营销总监王焕新指出，房地产市场大品牌，产品品质时代已经来临。王总谈道，在目前市场情况下，保利北京两项目6月15日同时开盘，以21.11亿的成绩创造了北京住宅市场单日销售最高额记录，可见保利品牌对市场的号召力。在目前市场情况下，房地产企业应肩负起社会责任，对产品进行准确定位，从市场实际情况出发，密切结合成本，不盲目追求高利润，在保证产品品质的同时，提高其性价比。保利置业进入山东以后，推出了保利·芙蓉、保利花园项目，新的项目也已经锁定，可见保利置业对山东市场的信心。此外，齐鲁置业营销策划部经理杨自涛认为，传统意义上的销售淡季正在弱化，对销售而言，准确的开发理念与市场定位更加重要，开发商应注重产品品质的提升，根据市场需求，未来产品线的划分将更加明晰。

      产品品质时代来临，从名士豪庭近期的销售可见一斑，2008年5月31日，名士豪庭夏季新品首批房源推向市场，早在开盘前一天中午，就有很多客户头顶烈日到场排队，有相当多客户通宵排队，截至开盘中午12：00，夏季新品首批房源已几近售罄。鑫苑·国际城市花园、盛世花城、鲁能·领秀城、翡翠郡等项目，都保持着良好的销售业绩。有开发商预测，随着市场刚性需求的释放，经过近几个月的销售缓冲后，济南房地产市场将迎来供需两旺的局面。