目前，随着2006、2007年以来因济南大规模棚户区改造，全运会配套建设、西客站工程开工等因素主导的大量房地产项目陆续浮出水面，而在传统房地产销售淡季的六、七月份竟有十三家楼盘扎堆开盘，一时成为济南一道独特的风景。 

      由于各个楼盘前期购房客户数量积累效应在一个时间点上爆发，开盘选房成果颇丰，这让持“房地产滞涨论”的人士大跌眼镜，难道笼罩全国的“楼市观望气氛”在济南日渐消散，还是另有原因，逆市开盘热销背后的根源值得探究。

淡市中学会“思变”换市场

      据悉，目前汇聚济南的开发商超过150家，参与各类改造项目和全运会建设项目200多个，开发面积高达2000万平方米以上，其中，地产项目建筑面积超过1000万平方米，济南黄金地段房地产在建项目个数和总开发面积创下历史新高，业内人士分析，年内济南住宅市场有效供应将大幅增加。

      而据济南市公布的数据显示，今年前5个月，济南市新建商品住宅成交面积为72.81万平方米。相比去年前5个月商品住宅成交量79.63万平方米，下降了10%左右。6月份济南楼市总成交量为1652套，共45个楼盘，总面积160472平米，交易总额为9亿余元。

      数字显示，济南房地产已进入一个阶段盘整的时期。

      面对畸高不下的地价，不断上涨的建安成本，不容挑战的调控政策，严酷的销售市场环境，开发商确实面临一场大考。

      济南舜华园房地产管理公司策划总监许静表示：“目前的市场状况，是对开发商的集体考试，有能力的开发商自身价值在这个时候会凸显出来，而有一些开发企业将会被末位淘汰，这种能力一是体现在对产品的研究上，二是体现在对客户群的定位方面。”

      其实开发商在产品上一直没少下工夫，但是从2000年济南房地产开始真正起步到现在的高点，大部分谈得多，真正沉下心做的少，简单地将建筑质量理解为品质的不在少数。

      精准的客户群定位，“过去虽然也一直在提，但其实济南的房地产市场一直也没做到位。”许静谈道。

      而一些未雨绸缪的开发商，在市场大卖的时期就及时调整经营开发理念，注重产品研发的公司开始得以平稳应对今年的“淡市”。

      其中，海那城走产品差异化道路，引入新市镇生活方式，定位中高端人士，推出4.5、6.5类型的情景式花园洋房，为济南独有，本是人为制造的“稀缺”却让购房者心甘情愿地收藏，成就了开盘的热销。

      东城万象商街是在产品研发阶段就看准东部商业市场空白，抢先占据了该区域商业聚集的制高点，适合多种行业进驻的物业，且现房销售，推出的60套商铺开盘当日即销售33套，确实让商业投资者眼前一亮。

      而远在章丘的道通·山水泉城，据开发企业副总盛峰讲，“通过产品创新，我们将花草绿化延伸到屋顶，深入到地下室，新颖的产品设计，以及园林景观让70%的到访客户成为了我们的业主，而我们继济南客户联合购买5栋楼259套之后，6月29日开盘，也有150余套的销售战况，可以说我们是在用高品质的产品来打动市场。”

价格一个绕不开的焦点

      目前，全国一线城市的房价确实水分大，让人看不透，而济南2007年推出的楼盘数量较少，面对刚性住房需求，价格自然水涨船高，但2008年新盘推出数量，且建筑体量各个巨无霸，他们的价格制定将更能对今后市场走势有佐证、说服力。

      低开高走的开盘策略给了开发商一个“名利双收”的法宝。海那城5080元/平方米的均价，同比该区域泉城花园高达6400元/平方米的售价少了将近1300块，且海那城还是带电梯的花园洋房着实让购房者感受到了实惠，据海那城营销总监马作龙介绍，原本计划2个月销售完毕的房源，开盘期间就销售了过半，对他们来讲“既喜又忧”，担心预售证跟不上销售进度，断粮。

      马作龙坦言：“对于无一分贷款的海那产业，海那城不存在贷款资金回笼压力，但我们就是想把实惠让利给我们的客户，想分享新市镇产品的愉悦生活，树立口碑。我们现在更多的精力是在做产品和品牌。”

      山水泉城推出的价格也是让章丘房地产市场为之震撼，3100元/平方米，据盛峰介绍，该价格为当地价格最低。随着济南“东拓”，购房者肯定能得到明显的保值增值空间。

      而在代表济南房价高地的高新区板块，鑫苑·金座3980元/平方米的起价，无疑在今天看来“买了个白菜价”，业内人士分析，这个价格已经直逼成本，如果综合加权匡算，绝对是赔钱的买卖。后期证实这是开发商的宣传噱头，仅此一套。但在楼市的盘整时期，这足以让业内外震撼了一把。

      据代理行业人士分析，大量新盘的推出，新一轮诱人价格的制定将对济南房地产市场产生至关重要的影响。

淡市考验营销突围能力

      “来看房的客人一直不少，虽然目前济南的房价比较稳定，但是部分购房者房价看跌预期和持币待购的观望心态很明显。”省城不少楼盘的销售人员告诉记者。

      确实是这样，本报与大众网近期组织的看房团人数每次都超编爆棚，还有很多购房者无法一同搭车前往；晚报手机报的团购召集令更是一呼百应。全国房地产市场观望气氛浓郁，但济南置业刚性需求也是不争的事实，购房者与开发商“打起了太极”，是否还有更多更好的营销方式来消除消费者顾虑，来实现销售的最终目标。淡市逐渐在考验营销突围能力。

      从1998年房改，济南房地产市场萌芽至今日一直“四平八稳”，并未经历过一个“完整”的大起大落的发展周期，没有经受过更多残酷条件下的洗礼。很多业内人士表示他们确实在研究多种市场状态下的营销应变能力。

      据海那产业文化研究中心主任周光羽分析，随着“人人都会买房子”的时代一去不返，营销的价值将进一步凸显，在供需日趋平衡的时期，营销突围能力将成为决定企业运作效率的重要指标。今后营销将有望真正贯穿整个地产开发过程，更加注重市场数据的研究分析，在营销主导下注重“客户为中心”，在产品上下工夫。

      也有营销人士对记者谈起，济南是一个让人琢磨不透的城市，“奥运圣火马上到家门口了，却一点奥运气氛都没有。”比别的城市慢半拍“确实让济南房地产成为有别于全国其他二线城市的孤地，而因“全运会举行、西客站建设”先行一步的购房者将再次尝到城市发展带来的喜悦。